Expert-Comptable LMNP
Le cabinet Auctus accompagne les investisseurs immobiliers dans la gestion comptable et fiscale de leurs locations meublées.
Nous prenons en charge vos obligations déclaratives et identifions les leviers d’optimisation propres à chaque bien de votre patrimoine.
Professionnels accompagnés
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Pourquoi faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP ?
Votre fiscalité locative est optimisée grâce au régime réel
Le régime réel simplifié permet de déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, travaux, frais de gestion) et surtout d’amortir le bien immobilier et le mobilier.
Dans la majorité des cas, ce mécanisme réduit vos revenus imposables à zéro pendant plusieurs années.
Un expert-comptable spécialisé calcule vos amortissements par composants, optimise le résultat de chaque exercice et gère le report des amortissements excédentaires.
Des déclarations fiables, sans charge mentale
La liasse fiscale 2031, les annexes 2033 (A à G), le tableau des amortissements, la déclaration 2042-C-PRO : le régime réel LMNP impose des obligations déclaratives techniques.
Une erreur de calcul sur les amortissements ou un oubli de formulaire peut entraîner un redressement ou la perte d’un avantage fiscal.
Votre expert-comptable prépare, vérifie et télétransmet chaque document dans les délais.
Un spécialiste de la location meublée, pas un généraliste qui s'adapte
Amortissement par composants, distinction charges/immobilisations, traitement des travaux, réintégration des amortissements à la revente (loi de finances 2025), seuils de passage LMP, cotisations sociales sur les meublés de tourisme : ces sujets sont techniques et évoluent régulièrement.
Un comptable spécialisé en immobilier locatif les intègre naturellement dans votre suivi.
Nos missions d'expertise comptable pour votre activité LMNP
Tenue comptable de votre activité locative
Vos loyers, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion et travaux sont enregistrés et catégorisés pour chaque bien. Le bilan et le compte de résultat de votre activité LMNP sont établis chaque année conformément aux normes comptables.
Calcul et suivi des amortissements
La valeur de votre bien est décomposée en composants (structure, toiture, installations techniques, agencements intérieurs, mobilier) et amortie sur les durées conformes aux usages fiscaux. Les amortissements excédentaires sont reportés d’une année sur l’autre sans limitation de durée. Vous bénéficiez d’une réduction de votre résultat imposable aussi longtemps que le mécanisme le permet.
Liasse fiscale et déclarations
Votre liasse 2031 et ses annexes 2033 sont préparées, vérifiées et télétransmises au service des impôts des entreprises. Votre déclaration personnelle 2042-C-PRO est pré-remplie. La CFE est déclarée et suivie. Chaque échéance est respectée.
Choix du régime fiscal et simulations
Micro-BIC ou régime réel ? Nous comparons les deux options sur la base de vos données réelles : loyers perçus, charges engagées, valeur du bien et du mobilier. La simulation intègre désormais l’impact de la réintégration des amortissements à la revente pour vous donner une vision complète de la rentabilité.
Passage LMNP vers LMP et gestion des seuils
Lorsque vos recettes locatives dépassent 23 000 euros par an et excèdent vos autres revenus d’activité, vous basculez automatiquement en LMP. Ce changement de statut a des conséquences fiscales et sociales significatives. Nous surveillons vos seuils, anticipons le passage et adaptons votre stratégie en conséquence.
Suivi multi-biens et rentabilité par lot
Si vous détenez plusieurs biens en LMNP, chacun est suivi séparément : charges, amortissements, résultat fiscal. Vous identifiez les biens les plus performants et ceux qui méritent un arbitrage (vente, changement de régime, passage en SCI).
Un accompagnement à chaque étape clé de votre investissement LMNP
Acquisition et mise en location
Vous achetez votre premier bien meublé ?
Nous structurons votre comptabilité dès l’acquisition : immatriculation auprès du guichet unique INPI, choix du régime fiscal, décomposition initiale du bien pour les amortissements.
Exploitation et optimisation
Votre bien génère des revenus ?
Nous assurons le suivi comptable, calculons vos amortissements et préparons vos déclarations pour que votre résultat imposable soit le plus bas possible dans le respect de la réglementation.
Développement ou cession
Vous souhaitez acquérir un second bien, basculer en LMP ou vendre votre investissement ?
Nous simulons chaque scénario, évaluons la fiscalité de la cession (plus-value, réintégration des amortissements) et vous orientons vers la décision la plus rentable.
Pourquoi Auctus ?
Membre de l’Ordre des Experts-Comptables de Paris Île-de-France, le cabinet Auctus accompagne les indépendants et professions libérales depuis plus de 20 ans.
Nos engagements :
- Inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables
- Un interlocuteur dédié qui connaît votre métier
- Réactivité garantie : réponse sous 24H
- Accompagnement en présentiel ou à distance, selon vos préférences
Plus de 500 entreprises accompagnées
Parlons de votre projet
Renseignez vos coordonnées, un conseiller Auctus vous contactera rapidement pour discuter de vos besoins.
- 01 89 70 78 83
- contact@auctus-compta.fr
FAQ
Un expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?
Non, aucun texte ne l’impose.
En revanche, le régime réel exige une comptabilité complète (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements, FEC) et la télétransmission d’une liasse fiscale.
La moindre erreur sur le calcul des amortissements ou la catégorisation des charges peut entraîner un redressement.
Les honoraires d’expert-comptable sont intégralement déductibles de votre résultat fiscal.
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
Le micro‑BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes (plafond 77 700 € pour les meublés classiques ; 15 000 € et 30% pour les meublés de tourisme non classés).
Le régime réel déduit vos charges réelles et amortit le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent fortement le résultat imposable, particulièrement avec un emprunt en cours.
Nous simulons les deux options pour confirmer le choix optimal selon votre situation.
Comment fonctionnent les amortissements en LMNP ?
Le bien est décomposé en composants amortis sur des durées différentes : structure (30 à 50 ans), toiture (25 ans), installations techniques (15 ans), agencements (15 ans), mobilier (5 à 10 ans).
La part terrain (non amortissable) est estimée entre 10 et 30% selon la localisation.
L’amortissement ne crée pas de déficit fiscal : l’excédent est reporté indéfiniment.
Qu'est-ce que la réintégration des amortissements à la revente ?
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits au régime réel sont ajoutés à la plus-value imposable lors de la cession du bien.
Vous êtes donc davantage imposé à la revente, ce qui modifie le calcul de rentabilité globale.
Pendant la phase de détention, le bénéfice du régime réel reste identique.
Nous intégrons ce paramètre dans nos simulations pour vous donner une vision nette de votre investissement.
Quelles charges sont déductibles en LMNP au régime réel ?
Les charges déductibles incluent : intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, assurance PNO, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion locative, travaux d’entretien et de réparation, honoraires d’expert-comptable, frais de déplacement liés au bien, abonnements et frais bancaires du compte dédié.
Comment se passe le passage de LMNP à LMP ?
Le passage est automatique lorsque vos recettes locatives dépassent 23 000 euros annuels ET représentent plus de 50% des revenus professionnels de votre foyer fiscal. Le LMP entraîne l’affiliation aux cotisations sociales (environ 35 à 40% du bénéfice), mais offre en contrepartie l’imputation des déficits sur le revenu global et l’exonération de plus-value après 5 ans d’activité sous conditions.
Combien coûte un expert-comptable pour une activité LMNP ?
Les honoraires varient selon le nombre de biens, la complexité du dossier et les prestations incluses.
Le cabinet Auctus propose un devis adapté à votre situation après analyse de votre patrimoine locatif.
Ces honoraires sont intégralement déductibles de votre résultat fiscal au régime réel.
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Voir Aussi :
- Expert-comptable SCI : comptabilité et fiscalité des sociétés civiles immobilières
Les informations fiscales mentionnées sur cette page sont à jour au moment de sa publication. Les seuils, les régimes fiscaux et les obligations déclaratives peuvent évoluer. Votre expert-comptable vous tient informé de tout changement impactant votre activité LMNP.