Expert-Comptable SCI
Le cabinet Auctus accompagne les gérants de SCI dans le cadre de son expertise en comptabilité immobilière.
Nous assurons la tenue comptable, les déclarations fiscales et le conseil stratégique pour chaque type de SCI : familiale, de gestion, d’investissement ou de construction-vente.
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Pourquoi faire appel à un expert-comptable spécialisé SCI ?
La gestion comptable de votre SCI, entièrement déléguée
Enregistrement des opérations, établissement du bilan (SCI à l’IS), déclaration 2072 (SCI à l’IR) ou liasse 2065 (SCI à l’IS), tenue des assemblées générales, suivi des comptes courants d’associés : les responsabilités comptables d’un gérant de SCI sont réelles.
Un expert-comptable spécialisé les prend intégralement en charge et vous restitue des comptes clairs, prêts à être présentés aux associés.
IR ou IS : un choix éclairé qui préserve votre patrimoine
IR ou IS ? Le choix a des conséquences durables sur votre imposition courante, vos capacités d’amortissement et la fiscalité de la plus-value à la revente.
Un spécialiste modélise les deux scénarios en fonction de votre patrimoine, de vos revenus personnels et de vos projets de transmission.
Et puisque le passage à l’IS est irrévocable, la décision repose sur des données chiffrées, pas sur une intuition.
Les mécanismes propres aux SCI traités avec précision
Comptes courants d’associés, démembrement de parts, cessions de parts sociales, revalorisation du patrimoine, risque de fictivité en cas de comptabilité inexistante : ces sujets sont au coeur de la vie d’une SCI.
Un expert-comptable qui accompagne des sociétés immobilières au quotidien les traite avec la précision qu’ils exigent.
Nos missions d'expertise comptable pour votre SCI
Tenue comptable adaptée à votre régime
Pour les SCI à l’IR : comptabilité de trésorerie, suivi des recettes et dépenses, préparation des comptes annuels à présenter en assemblée. Pour les SCI à l’IS : comptabilité commerciale complète en partie double, bilan, compte de résultat et annexes conformes au plan comptable général.
Déclarations fiscales et télétransmission
Votre déclaration 2072 (SCI à l’IR) ou votre liasse 2065 et ses annexes (SCI à l’IS) sont préparées et télétransmises dans les délais. Les quote-parts de résultat attribuables à chaque associé sont calculées pour faciliter leur propre déclaration d’impôt sur le revenu.
Choix IR ou IS et simulations
Nous modélisons les deux régimes en intégrant : le montant de vos loyers, les charges et travaux prévisibles, votre tranche marginale d’imposition, les perspectives de revente et les objectifs de transmission. Vous disposez d’une comparaison chiffrée pour éclairer votre décision.
Suivi des comptes courants d'associés
Les apports et retraits de chaque associé sont suivis avec précision. Le solde de chaque compte courant est mis à jour et communiqué lors de l’assemblée annuelle. Le traitement fiscal des intérêts versés sur les comptes courants est conforme aux plafonds en vigueur.
Assemblées générales et obligations juridiques annuelles
Le procès-verbal d’approbation des comptes, l’affectation du résultat et le rapport de gestion sont préparés. Vous remplissez vos obligations légales en toute conformité, ce qui protège la validité de votre SCI.
Structuration et transmission du patrimoine
Le démembrement de parts, la donation de parts avec réserve d’usufruit, la valorisation des parts pour les droits d’enregistrement : nous vous accompagnons sur les opérations patrimoniales qui sécurisent la transmission de votre SCI aux conditions fiscales les plus favorables.
Un accompagnement à chaque étape de la vie de votre SCI
Création de la SCI
Vous constituez une SCI pour acquérir ou regrouper des biens immobiliers ?
Nous vous accompagnons dans le choix du régime fiscal, la rédaction des statuts en coordination avec votre notaire, et la mise en place de la comptabilité dès l’immatriculation.
Gestion courante
Votre SCI est opérationnelle ?
Nous assurons la tenue comptable, les déclarations annuelles et la préparation des assemblées. Les comptes courants d’associés, les travaux et les opérations exceptionnelles sont traités tout au long de l’année.
Transmission ou dissolution
Vous préparez la transmission des parts ou la dissolution de la société ?
Nous évaluons la fiscalité de chaque option, valorisons les parts et sécurisons les formalités de clôture.
Pourquoi Auctus ?
Membre de l’Ordre des Experts-Comptables de Paris Île-de-France, le cabinet Auctus accompagne les indépendants et professions libérales depuis plus de 20 ans.
Nos engagements :
- Inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables
- Un interlocuteur dédié qui connaît votre métier
- Réactivité garantie : réponse sous 24H
- Accompagnement en présentiel ou à distance, selon vos préférences
Plus de 500 entreprises accompagnées
Parlons de votre projet
Renseignez vos coordonnées, un conseiller Auctus vous contactera rapidement pour discuter de vos besoins.
- 01 89 70 78 83
- contact@auctus-compta.fr
FAQ
Un expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI ?
Non, ce n’est pas une obligation légale pour les SCI à l’IR.
En revanche, les SCI à l’IS doivent tenir une comptabilité commerciale et déposer leurs comptes annuels au greffe, ce qui rend l’accompagnement d’un expert-comptable fortement recommandé.
Pour les SCI à l’IR, une comptabilité rigoureuse reste indispensable pour prouver la non-fictivité de la société et justifier les comptes auprès des associés et de l’administration fiscale.
SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?
La SCI à l’IR est la plus courante : les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés selon leur tranche marginale.
Elle offre le régime des plus-values des particuliers avec des abattements progressifs pour durée de détention (exonération totale après 30 ans). La SCI à l’IS permet d’amortir les biens (ce qui réduit le résultat imposable) et bénéficie du taux réduit d’IS (15% jusqu’à 42 500 euros de bénéfice).
En contrepartie, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (valeur d’achat diminuée des amortissements), ce qui augmente l’imposition de la cession. Le choix de l’IS est irrévocable.
Quelles sont les déclarations obligatoires d'une SCI ?
SCI à l’IR : déclaration 2072 chaque année (revenus fonciers de la société).
Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration personnelle 2044 ou 2042.
SCI à l’IS : liasse fiscale complète (2065 et annexes), déclarations de TVA le cas échéant, dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce.
Dans tous les cas : déclaration de CFE et tenue d’une assemblée générale annuelle d’approbation des comptes.
Qu'est-ce que le risque de fictivité d'une SCI ?
Une SCI peut être requalifiée de « fictive » par l’administration fiscale ou un tribunal si elle ne fonctionne pas réellement comme une société : absence de comptabilité, pas d’assemblée générale, confusion entre le patrimoine de la société et celui des associés.
Les conséquences sont lourdes : remise en cause des avantages fiscaux, redressement, et exigibilité immédiate des droits de mutation sur les biens détenus.
Une comptabilité tenue rigoureusement est la meilleure protection contre ce risque.
Comment fonctionne le démembrement de parts de SCI ?
Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts sociales.
Le propriétaire conserve l’usufruit (et donc les revenus) tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété.
Au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. La valeur de la nue-propriété est calculée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI.
Cette opération permet de transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal.
Peut-on transformer une SCI à l'IR en SCI à l'IS ?
Oui, mais cette option est irrévocable.
Le passage à l’IS déclenche l’imposition immédiate de toutes les plus-values latentes sur les biens détenus par la SCI (comme si les biens étaient vendus).
En contrepartie, la SCI pourra amortir les biens à leur valeur réévaluée.
Cette décision doit être soigneusement évaluée avec votre expert-comptable avant d’être formalisée.
Combien coûte un expert-comptable pour une SCI ?
Les honoraires dépendent du régime fiscal (IR ou IS), du nombre de biens détenus et de la complexité des opérations (comptes courants, travaux, cessions de parts).
Le cabinet Auctus propose un devis adapté après analyse de votre situation. Pour une SCI simple à l’IR, les honoraires sont modérés.
Pour une SCI à l’IS avec plusieurs biens, l’accompagnement est plus complet et les honoraires reflètent cette complexité.
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Voir Aussi :
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Les informations fiscales mentionnées sur cette page sont à jour au moment de sa publication. Les régimes fiscaux, les seuils et les obligations déclaratives peuvent évoluer. Votre expert-comptable vous tient informé de tout changement impactant votre SCI.