Expert-Comptable Spécialisé en Immobilier
Le cabinet Auctus accompagne les investisseurs immobiliers et les gérants de SCI depuis plus de 20 ans.
Nous prenons en charge l’ensemble de vos obligations comptables et fiscales pour que chaque bien de votre patrimoine soit géré avec la rigueur qu’il mérite.
Professionnels accompagnés
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Années d'expertise
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Pourquoi confier votre comptabilité immobilière à un spécialiste ?
Un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier vous apporte bien plus qu’une simple tenue de comptes. Voici les trois raisons concrètes de confier votre comptabilité à un cabinet qui connaît ce secteur.
Votre temps reste consacré à votre stratégie patrimoniale
Calcul des amortissements, suivi des loyers et charges par lot, déclarations 2031, 2072, liasses fiscales, CFE, IFI : les obligations comptables et fiscales d’un investisseur immobilier sont nombreuses et techniques.
Un expert-comptable spécialisé les absorbe intégralement.
Vous conservez votre énergie pour ce qui compte : sélectionner vos investissements, gérer vos locataires et développer votre patrimoine.
Chaque action est calibrée pour maximiser votre rendement net
LMNP au micro-BIC ou au réel, SCI à l’IR ou à l’IS, SARL de famille, holding patrimoniale : le choix de la structure et du régime fiscal a un impact direct sur ce que vous conservez après impôts.
Un spécialiste modélise chaque scénario et vous oriente vers la combinaison la plus avantageuse pour votre situation.
Il déclenche les transitions au moment précis où elles deviennent rentables.
Votre comptable connaît déjà les mécanismes de l'immobilier
Amortissements par composants, déficit foncier, plus-values immobilières, TVA sur les locations meublées touristiques, réintégration des amortissements depuis la loi de finances 2025 : ces sujets sont propres à l’investissement immobilier.
Un expert-comptable généraliste les aborde avec prudence.
Un spécialiste les traite au quotidien et anticipe les évolutions réglementaires qui impactent votre stratégie.
Nos missions d'expertise comptable pour votre patrimoine immobilier
Comptabilité locative et suivi par bien
Chaque lot est suivi individuellement : loyers perçus, charges déductibles, travaux, intérêts d’emprunt. Vous visualisez la rentabilité réelle de chaque investissement et identifiez les biens qui performent comme ceux qui nécessitent un arbitrage.
Déclarations fiscales et liasses
Vos déclarations sont préparées et télétransmises dans les délais : liasse 2031 et annexes 2033 pour les LMNP/LMP au réel, déclaration 2072 pour les SCI, 2042-C-PRO pour votre impôt personnel. Chaque échéance est anticipée, chaque formulaire vérifié.
Stratégie patrimoniale et structuration
Vous êtes orienté vers le montage le plus adapté à vos objectifs : détention en nom propre, SCI familiale, SARL de famille, holding immobilière. Les simulations intègrent la fiscalité courante, les perspectives de transmission et l’impact sur votre IFI.
Amortissements et optimisation du résultat
Vos amortissements sont calculés par composants (structure, toiture, installations, mobilier) selon les durées conformes. Le résultat fiscal de chaque activité est optimisé pour réduire votre base imposable dans le respect des règles en vigueur.
Plan de trésorerie et gestion des flux locatifs
Vos échéances de prêt, charges de copropriété, appels de CFE et provisions pour travaux sont intégrés dans un prévisionnel. Vous anticipez vos besoins de financement et pilotez votre cash-flow locatif avec précision.
Création de SCI et formalités
De la rédaction des statuts à l’immatriculation, en passant par le choix du régime fiscal et l’ouverture du compte bancaire dédié : chaque étape de la constitution de votre société immobilière est prise en charge.
Un accompagnement à chaque étape de votre parcours d'investisseur
Premier investissement
Vous achetez votre premier bien locatif ?
Nous vous aidons à choisir le bon cadre juridique et fiscal dès le départ, pour poser les bases d’un patrimoine rentable.
Développement du patrimoine
Votre portefeuille s’étoffe ?
Nous adaptons votre organisation comptable, évaluons l’opportunité de créer une SCI ou une holding, et ajustons les régimes fiscaux de chaque bien.
Gestion et optimisation
Votre patrimoine est constitué ?
Nous assurons le suivi annuel, anticipons les impacts des évolutions législatives et vous accompagnons sur les questions de transmission.
Obtenez les réponses à vos questions !
Transmettez-nous votre demande, un membre de notre équipe vous répondra rapidement.
Les profils immobiliers que nous accompagnons
- Loueurs en meublé LMNP : Votre fiscalité est optimisée grâce au régime réel et aux amortissements. Vous conservez un maximum de revenus nets sur chaque bien meublé, que la location soit longue durée ou saisonnière.
- Gérants de SCI : Vos obligations comptables et fiscales sont entièrement prises en charge, que votre SCI soit à l’IR ou à l’IS. Vous remplissez votre devoir d’information envers vos associés en toute conformité.
- Investisseurs en location nue : Vos revenus fonciers sont déclarés au régime réel pour maximiser les déductions (travaux, intérêts d’emprunt, charges). Le déficit foncier est correctement imputé et reporté.
- Marchands de biens : Votre comptabilité intègre les spécificités du régime des marchands de biens : TVA sur marge, stock immobilier, droits d’enregistrement réduits. Chaque opération d’achat-revente est suivie individuellement.
- Promoteurs et aménageurs : Vos opérations de promotion sont suivies par programme : coûts de construction, TVA immobilière, VEFA, garanties financières. Le suivi analytique de chaque opération sécurise votre résultat.
- SARL de famille et holdings patrimoniales : La structuration de votre patrimoine via une SARL de famille ou une holding est modélisée pour optimiser la fiscalité courante et préparer la transmission dans les meilleures conditions.
- Propriétaires Airbnb et locations saisonnières : Vos revenus de location courte durée sont correctement déclarés, la TVA applicable est identifiée, et les obligations liées aux meublés de tourisme (classement, cotisations sociales) sont clarifiées.
Votre spécialité n’apparaît pas dans cette liste ? Contactez-nous : nous accompagnons tous les professionnels de l’immobilier, quel que soit votre domaine.
Pourquoi Auctus ?
Membre de l’Ordre des Experts-Comptables de Paris Île-de-France, le cabinet Auctus accompagne les indépendants et professions libérales depuis plus de 20 ans.
Nos engagements :
- Inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables
- Un interlocuteur dédié qui connaît votre métier
- Réactivité garantie : réponse sous 24H
- Accompagnement en présentiel ou à distance, selon vos préférences
Plus de 500 entreprises accompagnées
Notre processus d'accompagnement
Étape 1 :
Analyse de votre patrimoine
Nous passons en revue votre situation : nombre de biens, structures juridiques existantes, régimes fiscaux en place, points d’optimisation identifiés.
Étape 2 :
Organisation de votre comptabilité
Nous structurons le suivi comptable de chaque bien ou société, connectons vos outils (banque, gestion locative), et mettons en place les procédures adaptées. Si vous changez de cabinet, la reprise de votre dossier se fait sans rupture.
Étape 3 :
Suivi annuel et déclarations
Tout au long de l’année, nous enregistrons vos opérations, calculons vos amortissements, préparons vos déclarations et vous alertons sur les échéances à venir.
Étape 4 :
Conseil patrimonial continu
Nous vous conseillons sur les décisions structurantes : acquisition d’un nouveau bien, création de SCI, passage à l’IS, optimisation de la transmission, anticipation des évolutions fiscales.
Parlons de votre projet
Renseignez vos coordonnées, un conseiller Auctus vous contactera rapidement pour discuter de vos besoins.
- 01 89 70 78 83
- contact@auctus-compta.fr
FAQ
Un expert-comptable est-il obligatoire pour un investisseur immobilier ?
Ce n’est pas une obligation légale en nom propre ni pour les SCI à l’IR.
En revanche, les SCI à l’IS doivent tenir une comptabilité commerciale complète.
Dans tous les cas, le régime réel (LMNP ou foncier) exige des déclarations techniques (liasse 2031, annexes 2033, tableau des amortissements) dont la complexité justifie un accompagnement professionnel.
Les honoraires d’expert-comptable sont déductibles de votre résultat fiscal.
Combien coûte un expert-comptable en immobilier ?
Les honoraires dépendent du nombre de biens, du type de structures (nom propre, SCI, holding) et de la complexité des opérations.
Le cabinet Auctus propose un devis personnalisé après analyse de votre patrimoine.
L’investissement se rentabilise par les économies fiscales identifiées et la sécurité des déclarations.
LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Le micro‑BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes, dans la limite d’environ 83 600 € de chiffre d’affaires pour les locations meublées classiques ou les prestations de services en 2026.
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, charges, assurances, travaux) et surtout d’amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire fortement, voire annuler, le résultat imposable, notamment en présence d’un emprunt important.
Le régime réel devient généralement plus avantageux lorsque la somme de vos charges et amortissements dépasse 50% de vos recettes (cela peut être le cas si vous avez des emprunts en cours).
Une simulation chiffrée est donc nécessaire pour trancher dans votre cas.
SCI à l'IR ou à l'IS : quel choix pour mon projet ?
La SCI à l’IR est adaptée aux patrimoines en phase de constitution : simplicité comptable, imposition directe des associés, plus-values des particuliers avec abattements pour durée de détention.
La SCI à l’IS convient aux patrimoines matures : amortissement du bien (qui réduit le résultat imposable), taux d’IS progressif (15% puis 25%), mais plus-values professionnelles à la revente.
Le choix de l’IS est irrévocable : nous simulons les deux scénarios avant toute décision.
Qu'est-ce que la réintégration des amortissements (loi de finances 2025) ?
Depuis mars 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente du bien.
Concrètement, cela augmente la plus-value imposable lors de la cession.
Cette mesure ne remet pas en cause l’intérêt du régime réel pendant la phase de détention, mais elle modifie le calcul de rentabilité globale de l’investissement.
Nous intégrons cet impact dans nos simulations.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?
L’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier de votre résultat fiscal.
Le bien est décomposé en composants (structure, toiture, installations techniques, agencements) amortis sur des durées différentes (20 à 50 ans selon le composant).
Le mobilier est amorti sur 5 à 10 ans.
L’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent non utilisé est reporté sans limitation de durée.
Quelles sont les obligations comptables d'une SCI ?
Pour une SCI à l’IR : comptabilité de trésorerie simplifiée (registre des recettes et dépenses), déclaration 2072, présentation annuelle des comptes aux associés.
Pour une SCI à l’IS : comptabilité commerciale complète (bilan, compte de résultat, annexes), liasse fiscale 2065, dépôt des comptes annuels au greffe.
Dans les deux cas, une comptabilité tenue avec rigueur protège contre le risque de société fictive.
Peut-on créer une holding pour ses investissements immobiliers ?
Oui.
Une holding patrimoniale permet de centraliser la trésorerie excédentaire de vos SCI, de financer de nouvelles acquisitions sans passer par l’emprunt bancaire, et de préparer la transmission.
Le régime mère-fille peut exonérer 95% des dividendes remontés. Cette structuration est pertinente à partir de 3 à 4 biens et doit être évaluée au regard de votre stratégie globale.
Le cabinet Auctus accompagne-t-il les investisseurs à distance ?
Oui.
L’ensemble de nos prestations est accessible en présentiel ou à distance.
Vos documents sont échangés via un espace sécurisé, et votre interlocuteur dédié reste joignable par téléphone, visioconférence ou messagerie.
La qualité du suivi est identique quel que soit le mode d’accompagnement choisi.
Plus de 20 années d'expertises
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Auctus est à votre écoute !
Un membre de notre équipe vous conseille et vous accompagne dans la gestion comptable de votre activité de santé.
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SaaS, fintech, DaaS
Les informations fiscales mentionnées sur cette page sont à jour au moment de sa publication. Les régimes fiscaux, les seuils et les obligations déclaratives évoluent régulièrement. Votre expert-comptable vous tient informé de tout changement impactant votre patrimoine.